大连创新"以资源换服务"破解弃管小区难题-甘井子区产业园区

大连创新"以资源换服务"破解弃管小区难题

所属地区：辽宁-大连-甘井子区发布日期：2025年08月27日

大连市通过招商引资引入市场化机制，创新推出"公共资源置换物业服务"模式，为长期缺乏管理的弃管小区提供可持续解决方案。该模式通过盘活小区闲置资源，实现物业企业"零收费"运营，目前已使多个老旧社区重现宜居面貌。
一、弃管小区治理面临历史性难题
大连市部分建成较早的住宅区因物业费收缴率低、设施老化等问题，陆续出现物业撤离现象。甘井子区某街道9栋住宅楼组成的社区，曾因十余年无人管理导致公共照明瘫痪、防盗设施损坏、垃圾清运停滞，居民生活质量严重下滑。这类"失管"状态不仅影响市容环境，更成为基层社会治理的痛点。
二、资源置换模式构建双赢格局
2023年，当地政府部门探索将停车场经营权、公共区域广告位等资源打包授权给专业物业公司。中标企业通过停车费、广告收益覆盖服务成本，同时承担楼道保洁、设施维护等基础服务。实施两个月后，该社区路灯修复率达100%，单元防盗门全部恢复使用，公共区域清洁频次提升至每日两次。居民反馈，生活环境改善后，邻里交流活动同比增长约四成。
三、政策创新保障长效运行机制
大连市建立"三权分置"管理制度：街道保留资源所有权，社区监督使用权，企业享有经营权。某试点街道测算显示，单个中型社区年停车收益约15万元，电梯广告收入近8万元，完全可支撑基础物业服务支出。为避免企业"重经营轻服务"，主管部门将居民满意度纳入考核指标，服务不达标者取消经营资格。
四、经验复制推动城市有机更新
目前该模式已在市内五个行政区推广，累计改造弃管小区23个，惠及居民超万户。配套实施的"暖房子工程"完成建筑外立面节能改造后，与物业服务形成管理闭环。专家指出，这种"政府引导+市场运作"的方式，为老旧小区改造后的长效管理提供了可复制的样本，相关经验已纳入辽宁省城镇居住区治理指南。

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