香江资本旗舰启航大连企业重构产融生态版图-大连产业园区

香江资本旗舰启航大连企业重构产融生态版图

所属地区：辽宁-大连发布日期：2025年08月26日

本次商业地产领军企业登陆香港交易所，以每股定价48港元完成全球发售，通过公开发售超额认购逾5倍的市场反馈，最终实现288亿港元募资规模，创下本年度香港证券市场最大规模IPO纪录。该事件标志着重资产运营模式向轻资产转型的里程碑突破，为内地企业跨境招商引资提供了创新样本。
一、资本结构优化实现战略升维
此次发行采用全流通H股架构，国际配售部分吸引超20家主权基金及长线机构参与，基石投资者涵盖亚洲顶级保险集团及欧洲养老基金。募资用途显示，约60%资金将用于存量商业项目管理数字化升级，30%投入轻资产管理平台建设，10%补充跨境并购储备金。这与该集团从物业持有向服务输出转型的战略路径高度契合。
二、第三次转型成果催生第四次变革
历史资料显示，该集团已完成三次关键转型：早期由区域住宅开发商转向商业综合体运营方；中期形成"以商管养地产"的闭环模式；近期确立"轻资产输出+品牌溢价"双轮驱动。最新财务报告证实，轻资产业务贡献率已达65%，管理面积年均复合增长率保持23%。正是基于该基础，企业宣布将在本财年启动第四次战略重构。
三、新经济矩阵构建商业生态系统
据招股书附录披露，未来主营业务将围绕三大轴向展开：文化旅游领域计划整合全球演艺资源打造沉浸式IP产业链；数字商业板块重点建设智慧消费大数据中台；跨境电商业态已与东南亚物流企业建立联合实验室。值得注意的是，其在成都、广州等试点城市的文商旅综合体数据显示，非租金收入占比已提升至41%。
四、香港资本市场释放虹吸效应
本次募资规模相当于港交所年度IPO总额的18%，直接带动中资地产板块估值修复。恒生地产分类指数在挂牌当日上涨2.1%。有观察者指出，这反映国际资本对内地消费升级基础设施的长期看好，特别是企业持有的368个商业项目覆盖全国90%省会城市，年客流量达46亿人次所形成的消费大数据资产。
五、轻资产模式重塑行业估值逻辑
不同于传统地产企业以净资产估值的方式，本次发行市盈率达28倍，接近科技企业估值水平。核心支撑在于其管理输出的345个商业项目中，78%采用委托管理模式，仅2023年新签约管理面积就达1900万平方米。这种"管理规模证券化"的商业模式，使企业摆脱了重资产周期波动束缚。
六、产融协同构建跨境资本走廊
本次发行同步试行了"港元-人民币双柜台"模式，首日人民币柜台成交占比达37%。这种创新设计为内地投资者参与境外优质资产提供了通道。相关监管机构数据证实，该股票已被纳入港股通重点标的池，预计将吸引年均160亿人民币的南向资金配置。
七、商业服务标准化输出国际经验
值得关注的是招股说明书特别章节披露的SAAS系统输出计划，企业将把耗时12年开发的商业运营管理系统封装为标准化产品。目前该系统已在新加坡、吉隆坡等地的15个海外项目试运行，管理效率提升40%的关键指标，为亚洲商业地产运营提供了技术范本。

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